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　　前几天，前海某大平层又接近日光，起步价就要2244.8万，依然去化超90%。

　　去年，深湾玖序两批次推售，精装均价14.3万/㎡，深圳有史以来最高开盘价，第一批当天成交破100亿。

　　在核心区的顶流地段，200㎡左右的大平层就是稀有物种。过去10年，这类产品的供应占比不到全深圳的1%，而且业主多数用来自住，基本不会流入二手市场。

　　深圳净值过亿的家庭超过5700个，但核心区200㎡左右的房子，真的凤毛麟角。

　　所以顶流地段一旦出现大平层产品，不管产品属性如何，不论总价高低，结局只有一个——爆卖。

　　深湾玖序之后，深圳湾超级总部基地的货架上，当前只有IIC·超总壹号在售。建面约120-280㎡的高定公馆，对有志于入场深湾超总的人来说，是最后机会。

　　他们懂得，深圳湾每少一套大平层，手中资产便多一分不可复制性。这一切，都源于超总土地上的资本密度。

　　这个约1.17平方公里的滨海地块，是深圳唯一有准入门槛的区域，只有世界500强、中国200强的企业总部才能入驻，目前以京东、神州数码、招商银行、中国电子、中信证券为代表的16家总部企业正式落子。

　　约3000亿的总投资规划，浓缩在这块土地之上，单位面积投资额为25.6万/㎡，10倍于前海。意味着在这些公司总部的财务报表上，深湾超总的价值潜力在25.6万/㎡之上，未来片区产值预计将超过4800亿。

　　深湾超总将以粤海街道1/15的土地面积，创造“中国最牛街道”同等规模的GDP，在资本密集度上，包括前海在内的各板块都很难超越深湾超总。

　　在资本市场，找准时机买入资产价格的底部，是大多数老手会有的操作。底部建仓，市场上行时低门槛撬动盈利，市场波动时持有底线也更低。

　　当前在深湾超总底部建仓的机会，只有单价5万起的IIC·超总壹号，接近深湾玖序1/4的单价成本，客观来说，底的不能再底了。

　　因为底价优势，IIC·超总壹号未来的资产回报也有比较好的预期。周边臻湾汇约88㎡复式，最高月租金为2.8万，如果按IIC·超总壹号5万起的单价来计算，年化租金回报率怎么都在5%以上，这个收益水平超过了大部分住宅的租售比。

　　当全球资本在此建立指挥中枢，这种大平层必然超越单纯的物业属性，成为参与深湾超总发展分红的“股权凭证”。

　　最近，深圳湾1号推出部分保留单位，T7栋商办大平层，约862㎡总价3.1亿，约702㎡总价2.5亿，单价约36万/㎡。

　　可见，大平层的产品属性只是次要因素，关键得看地段带来的配套价值和资产回报。

　　从城市界面看，这里是深圳乃至全国的现代建筑博物馆。抬眼望去，是满坑满谷的地标。从没有哪块土地，能如此高密度地汇集扎哈·哈迪德、斯蒂文·霍尔、奥雷·舍人、福斯特等建筑大师的代表作品。

　　IIC·超总壹号的窗前，是约519万㎡的环幕式生态绿地，体量超越纽约中央公园，同时拥有海、湖、湿地、公园、高尔夫球场五大自然资源的生态复合区，不止能俯瞰，更能近距离触及，形成“商务中枢”与“自然绿肺”的罕见共生。

　　资本的高密集度，让通勤效率极大提升，周边16大企业总部，步行既可到达。“六轨六站”交通网络，覆盖地铁2、9、11号线号线（规划中）、深莞城际（规划中）、穗莞深城际轨道（在建中），无需换乘，即可轨道直达五大出境口岸。

　　深湾玖序让深湾超总稳稳占据了14万+/㎡的价位，而IIC·超总壹号约5万/㎡起的单价，重构了这个板块的价值坐标系。

　　5万起的单价，包含了1.2万/㎡的装修标准，因此这种价差并非产品力的妥协，而是源于拿地时的成本红利，面粉便宜了，面包自然更有性价比。

　　以建面约120㎡为例，IIC·超总壹号光在豪装上的投入，就做到至少让利100多万。

　　1.2万/㎡奢装，应该是深湾玖序之后的最贵豪装标准，由CCD创始人郑中、梁志天亲笔操刀设计。

　　精装选用欧洲原厂大牌，卡门、Molteni&C、嘉格纳、博世、唯宝等，都是欧陆皇室名流、超星级酒店的同等选择。

　　这些品牌是什么档次，现在进入算细账环节。一般来说，装标采用同类品牌的项目基本都集中在深圳湾：深湾玖序，开盘均价14.3万/㎡；深圳湾1号，二手均价20万+/㎡；恒裕深圳湾，二手均价20万+/㎡。

　　公区打造，没有那种随大流网红风，似乎很懂各种money的审美偏好，沉稳内敛，却尺度感拉满。六重归家礼序，专注定制各种细节，让资产沉淀与生活品质实现无缝衔接。

　　约6000㎡云端会所是点睛之笔，这里是圈层社交场，也是个性化服务的专享之处，由全球四大行之一的仲量联行担任物业顾问，让高端的体验于无形中尊崇备至。

　　建面约120-280㎡高定公馆，标准层高为4.5米，拓展垂直维度，营造高阔的空间感。

　　内部无承重墙的设计，也让空间可以灵活布局，满足会所接待、商务接待、艺术创造室、藏品展示区、总裁会馆等场景运用。

　　从深湾玖序的日光神话，到IIC·超总壹号的价值重构，这类产品的每一次入市都在印证：在土地极度稀缺的一线城市核心区，真正的财富密码是对空间资源与时间效率的双重占有。

　　深圳湾超级总部基地的价值，从不被产品属性所定义，5字头起的单价抄底顶级地段，安全垫太厚，未来的预期，可以放心地交给时间去兑现。